1. Tout part de la valeur du bien
La première étape est l'estimation du logement à sa valeur de marché, comme pour une vente classique : emplacement, surface, état, prestations, prix constatés dans le quartier. C'est la base de tout le calcul, d'où l'importance d'une estimation sérieuse et argumentée.
2. La décote d'occupation, si vous restez chez vous
En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter son logement à vie. L'acquéreur, lui, ne pourra en profiter que plus tard. Le prix tient compte de cette attente : on applique une décote, appelée valeur du droit d'usage et d'habitation.
Cette décote dépend surtout de l'âge du vendeur et de son espérance de vie statistique. Plus le vendeur est jeune, plus la période d'occupation prévisible est longue, et plus la décote est importante. En viager libre, il n'y a pas de décote : le logement est remis à l'acquéreur dès la vente.
3. Le bouquet, la part versée à la signature
Le bouquet est le capital que vous recevez le jour de la signature chez le notaire. Son montant est librement fixé entre vendeur et acquéreur. Il représente souvent entre 20 et 30 % de la valeur retenue, mais il peut être plus faible ou plus élevé selon vos besoins.
C'est un équilibre à trouver : plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle est basse, et inversement.
4. La rente, le solde converti en mensualités
Une fois le bouquet déduit, le reste du prix est transformé en rente versée chaque mois, à vie. Ce calcul utilise des tables d'espérance de vie et un taux de référence. En couple, la rente est en général réversible : elle continue d'être versée au conjoint survivant, ce qui est pris en compte dans le calcul, souvent sur l'âge du plus jeune.
La rente est indexée, le plus souvent sur l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee. Elle suit ainsi l'évolution du coût de la vie.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons une maison estimée à 300 000 € dans le Var, vendue en viager occupé par une personne seule. Selon son âge, la valeur occupée retenue sera nettement inférieure à 300 000 €. De cette valeur, on retire le bouquet choisi, puis le solde est converti en rente mensuelle. Deux vendeurs avec la même maison mais dix ans d'écart obtiendront des montants très différents.
Pour avoir un premier ordre de grandeur selon votre situation, vous pouvez utiliser notre simulateur. Il donne des fourchettes indicatives ; seule une étude personnalisée permet d'arriver à des montants précis.
Et la fiscalité ?
Le bouquet correspond au prix de vente : il n'est pas imposé comme un revenu. La rente, elle, n'est imposable que sur une partie de son montant, qui diminue avec l'âge du vendeur au moment du premier versement : 30 % seulement au-delà de 69 ans. Votre notaire ou votre conseiller fiscal pourra vous préciser votre situation.
Ce qu'il faut retenir
La rente dépend de quatre éléments : la valeur du bien, votre âge, le type de viager et le montant du bouquet. Chaque situation est différente, c'est pourquoi nous réalisons pour chaque vendeur une étude gratuite et sans engagement, dans le Var, les Bouches-du-Rhône et les Alpes-Maritimes.